Un premier LMNP dans le Morbihan : prix, loyers et rendement commune par commune
Pour un premier LMNP dans le département du Morbihan, la question n'est pas seulement quelle commune, mais à quel prix et pour quel loyer. Cette page répond aux deux, commune par commune.
- Les chiffres publics de chaque commune : DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Les règles 2026 relues sur les textes, expliquées sans jargon
- Votre projet étudié gratuitement par un partenaire spécialisé, si vous le souhaitez
Premier achat LMNP : Morbihan
Un premier meublé dans le département du Morbihan : les trois repères
Ce que coûte le m²
La valeur médiane des appartements vendus ces cinq dernières années, pour chaque commune, tirée des Statistiques DVF.
Ce que rapporte le m²
Le loyer moyen relevé dans les annonces, charges comprises, tous appartements confondus et pour les seuls T1-T2.
Le rendement brut
Douze mois de loyer divisés par le prix d'achat : de quoi classer entre elles les communes du département du Morbihan.
Entre Lorient et ses 57 846 habitants et les plus petits villages, le département du Morbihan présente de gros écarts de prix et de loyers. Nos pages détaillent notamment Lorient, Vannes.
Les étudiants et les jeunes actifs, premiers locataires d'un meublé, vivent surtout dans les grandes villes ; les communes plus modestes permettent souvent d'acheter moins cher, à condition de vérifier qu'il y a des candidats.
Micro-BIC ou réel pour un premier meublé dans le département du Morbihan
Votre premier meublé sera-t-il à Lorient ou dans un village du département ? Pour le fisc, c'est la même chose : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, avec un abattement de 50 %, ou régime réel avec amortissement.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Limite de recettes 2026 | 83 600 € de recettes, ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé | Pas de limite |
| Ce que vous déduisez | Un abattement de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Vos charges réelles et l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Oui, sur le bâti hors terrain et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Déclaration 2031 accompagnée des tableaux 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, le plus souvent avec un expert-comptable |
| Plus-value quand vous vendez | Régime des particuliers | Régime des particuliers, après réintégration des amortissements |
Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, vos revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux.
Vendre un jour : la règle de 2025
Depuis la réforme de 2025, les amortissements reviennent dans la plus-value au moment de vendre. Les logements en résidence services pour étudiants, en résidence seniors et en EHPAD ne sont pas concernés.
La règle pousse à réfléchir sur toute la durée pendant laquelle vous garderez le logement, et pas seulement sur les premières années.
L'étape suivante : faire étudier votre projet
Vous avez une commune en tête, ou seulement un budget ? Dans les deux cas, un partenaire spécialisé peut examiner votre projet sans rien vous facturer.
Premier contrôle avant d'acheter : le diagnostic de performance énergétique. Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus servir de résidence principale à un locataire, qu'il soit loué meublé ou vide.
Laissez-nous les grandes lignes de votre projet : un partenaire spécialisé vous rappelle, sans rien vous facturer.
Le département du Morbihan : les chiffres de départ
727 481 habitants, 180 communes, dont 56 présentées sur nos pages : voilà le département. Il faut y compter 3 200 € le m² en médiane pour acheter un appartement, et en attendre 12,4 € le m² de loyer moyen, pour un rendement brut indicatif de 4,7 %.
Soit 0,6 point(s) en dessous de la moyenne française (5,3 %) : les prix d'achat élevés tirent le rendement vers le bas, mais le marché est en général plus tendu.
Les communes du Morbihan : prix, loyers, rendement
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Lorient | 2 424 € | 13,4 € | 6,6 % | B1 |
| Vannes | 3 771 € | 14,1 € | 4,5 % | B1 |
Ces données sont des moyennes : selon le quartier, l'état et la surface, un logement précis peut s'en éloigner sensiblement.
Morbihan et la moyenne française
| Indicateur | Morbihan / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 200 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,3 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,7 %5,3 % |
Débuter en LMNP dans le département du Morbihan : vos questions
Dans quelle commune du département du Morbihan faire mon premier LMNP ?
Commencez par le tableau de cette page : il range les communes du département du Morbihan selon leur prix, leur loyer et leur rendement brut indicatif. Ne vous arrêtez pas au rendement le plus haut, qui reflète souvent des prix bas : regardez aussi la taille de la commune, son zonage et la présence de locataires.
Les règles fiscales sont-elles différentes selon le département ?
Non, le statut, le micro-BIC, le régime réel et la taxation de la plus-value s'appliquent de la même façon partout en France. Ce qui change d'un endroit à l'autre, ce sont les prix, les loyers, le zonage et, pour la location de vacances, les règles décidées par la mairie.
Les données affichées pour le département du Morbihan, d'où viennent-elles ?
Nous utilisons les Statistiques DVF publiées par Etalab pour les prix, la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique pour les loyers, et la liste officielle des communes pour le zonage. La façon dont nous calculons chaque indicateur est détaillée sur la page sources et méthode.
Ai-je besoin d'un expert-comptable pour mon premier meublé ?
Rien ne vous y oblige. Au micro-BIC, la déclaration tient en quelques lignes. Au régime réel, la liasse fiscale et le plan d'amortissement demandent plus de technique : la plupart des débutants délèguent ce travail à un expert-comptable, et ses honoraires viennent en déduction.
Les bassins de vie du Morbihan
Nous avons regroupé les communes étudiées en 2 bassins de vie, chacun portant le nom de sa ville principale : un moyen simple de comparer des marchés proches.
Point plein : page en ligne, cliquable. Point pâle : commune à venir. Taille selon la population · Sources : découpage administratif officiel, notre méthode
Secteur de Lorient 1 commune en ligne
Secteur de Vannes 1 commune en ligne
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La vue régionale se trouve sur LMNP en Bretagne.
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