Votre première déclaration LMNP : formulaires et calendrier

La première déclaration est souvent ce qui inquiète le plus les nouveaux bailleurs. Rassurez-vous, elle se déroule en deux temps bien distincts : une immatriculation unique au démarrage, puis une déclaration chaque année, dont la forme dépend du régime choisi. Suivons le parcours du début à la fin.

Étape 1 : vous faire connaître au démarrage

Dans les quinze jours qui suivent votre première mise en location, rendez-vous sur le portail du guichet unique, par lequel passe toute création d'activité, puis remplissez la déclaration de début d'activité de loueur en meublé. En retour, vous obtenez un numéro SIRET. Gardez-le précieusement : il servira pour toutes vos déclarations et pour la CFE.

Étape 2 : déclarer si vous êtes au micro-BIC

Au micro-BIC, aucune comptabilité. Vous indiquez le total brut des loyers encaissés dans la rubrique dédiée aux locations meublées non professionnelles de la déclaration complémentaire 2042 C PRO, que vous joignez à votre déclaration de revenus du printemps. L'administration applique elle-même l'abattement de 50 % ou de 30 %.

Faire étudier mon premier projet

Étape 3 : déclarer si vous êtes au régime réel

  • Vous établissez une liasse 2031-SD accompagnée des tableaux 2033-A à 2033-G (bilan, compte de résultat, amortissements, déficits), à transmettre en ligne, en général au mois de mai.
  • Le bénéfice ou le déficit obtenu est ensuite reporté sur la 2042 C PRO.
  • Le réel suppose de tenir un bilan et une comptabilité d'engagement, raison pour laquelle la plupart des débutants passent par un expert-comptable.

Comme le calendrier fiscal est revu tous les ans, contrôlez les échéances de l'année sur impots.gouv.fr avant de vous organiser.

Votre année de loueur, saison par saison

  • Toute l'année : classez quittances, factures, avis d'imposition et relevés de prêt au fur et à mesure.
  • Au plus tard fin avril : au réel, faites préparer la liasse 2031 et ses annexes, transmises en général début mai.
  • D'avril à juin : en même temps que votre déclaration de revenus, remplissez la 2042 C PRO, avec vos loyers bruts si vous êtes au micro-BIC ou le résultat de la liasse si vous êtes au réel.
  • En été : vous recevez l'avis d'impôt sur le revenu, prélèvements sociaux inclus.
  • En fin d'année : l'avis de CFE apparaît dans votre espace professionnel, à régler en général avant le 15 décembre.

La TVA vous concerne-t-elle ?

En règle générale, non : la location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA, si bien que vous ne la facturez pas et ne la récupérez pas non plus. L'exception principale vise la location accompagnée de services para-hôteliers, notamment en résidence services gérée sous bail commercial : les loyers y sont soumis à la TVA, ce qui permet, sous conditions, de récupérer celle payée sur l'achat d'un logement neuf. Le guide des résidences services développe ce cas.

Les pièges de la première année

  • Utiliser le formulaire 2044 des revenus fonciers : il concerne la location nue, pas le meublé.
  • Sauter l'étape du guichet unique : faute de numéro SIRET, la liasse du régime réel ne pourra pas être déposée.
  • Déclarer au micro-BIC des loyers déjà diminués des charges : ce sont les recettes brutes qu'il faut indiquer.
  • Être surpris par la CFE, qui arrive l'année qui suit le début de l'activité.

Faire étudier mon premier projet

Questions fréquentes

Quel formulaire remplir au micro-BIC ?

Une seule : la 2042 C PRO, qui complète votre déclaration de revenus. Repérez la ligne des locations meublées non professionnelles et inscrivez-y vos loyers avant toute déduction.

Et si j'ai opté pour le réel, que dois-je remplir ?

D'abord la 2031-SD avec les tableaux 2033, qui établissent votre résultat ; ensuite, ce résultat est recopié sur la 2042 C PRO.

Mes loyers meublés vont-ils dans les revenus fonciers ?

Non. Une location meublée produit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui se déclarent à part des revenus fonciers.

À quel moment dois-je déclarer mon activité ?

Au plus tard deux semaines après l'arrivée de votre premier locataire, en ligne, sur le site officiel des formalités d'entreprises.

Mon loyer meublé doit-il être facturé TTC ?

Le plus souvent non, la location meublée d'habitation en est exonérée. La TVA concerne surtout les résidences services qui proposent des prestations para-hôtelières.

Une fois la liasse 2031 transmise, ai-je encore quelque chose à faire ?

Oui : recopier le bénéfice ou le déficit qu'elle fait apparaître sur la 2042 C PRO, annexe de votre déclaration de revenus.

Nos autres guides