Micro-BIC ou réel : bien choisir le régime de votre premier meublé

Parmi toutes les décisions de votre premier investissement, celle-ci pèse lourd sur ce qui vous restera chaque année. Le micro-BIC est un forfait : simple, sans comptabilité, mais aveugle à vos vraies dépenses. Le régime réel réclame des comptes, mais il retient vos charges exactes et vous laisse amortir le logement. Voyons pas à pas comment les comparer.

Premier régime : le micro-BIC et son forfait

Sans démarche de votre part, c'est le micro-BIC qui s'applique, à condition que vos recettes restent sous les limites suivantes pour les loyers de 2026 (source : la fiche de Service Public consacrée aux revenus de la location meublée) :

Le principe est simple : l'administration considère que l'abattement représente l'ensemble de vos frais. Que vous ayez dépensé beaucoup ou peu, seule la part restante est imposée. Vous n'avez aucune comptabilité à tenir et vous inscrivez simplement vos recettes sur la déclaration 2042 C PRO.

Second régime : le réel, vos charges et l'amortissement

Au réel, on repart de ce que vous avez réellement payé : intérêts et frais du prêt, taxe foncière, charges de copropriété qui restent à votre charge, assurance, frais de gestion, petits travaux, honoraires du comptable, CFE. À ces dépenses s'ajoute l'amortissement du bâti (jamais du terrain) et des meubles, qui étale leur coût sur leur durée d'usage.

L'amortissement a une limite : il ne peut ni créer ni creuser un déficit. Ce qui ne peut pas être déduit une année est mis de côté et reporté, sans limite dans le temps, sur les bénéfices futurs. C'est grâce à ce report que tant de loueurs ne paient rien sur leurs loyers pendant longtemps.

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Un exemple sur un premier studio

Imaginons un studio acheté 100 000 €, loué 480 € par mois, soit 5 760 € de loyers sur l'année. Vos charges (intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable) s'élèvent à 2 100 €.

• Au micro-BIC : 5 760 € × 50 % = 2 880 € imposables, sur lesquels s'appliquent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
• Au réel : 5 760 € − 2 100 € = 3 660 €. Retirez un amortissement annuel d'environ 3 500 € (le bâti hors terrain sur une trentaine d'années, le mobilier sur quelques années) : il ne reste qu'environ 160 € imposables.

Ces montants sont indicatifs. La base et la durée d'amortissement se déterminent logement par logement, le plus souvent avec l'aide d'un expert-comptable.

Et si l'année se solde par un déficit ?

Au réel, il peut arriver que vos charges, hors amortissement, dépassent vos loyers, par exemple l'année de l'achat. Ce déficit ne vient pas réduire votre revenu global : il s'impute sur vos bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. Quant à l'amortissement, il ne peut pas générer de déficit ; ce qui dépasse attend les années suivantes, sans échéance. Retenez l'essentiel : le réel peut effacer l'impôt sur vos loyers, pas celui sur votre salaire.

Votre premier choix n'est pas définitif

Votre choix de la première année ne vous engage pas pour toujours. Beaucoup de loueurs démarrent au réel pendant les années de crédit, puis reviennent au micro-BIC lorsque les intérêts et l'amortissement s'amenuisent ; d'autres font le chemin inverse après de gros travaux. Chaque bascule a des effets sur le suivi des amortissements : préparez-la avec la personne qui tient vos comptes.

Les dépenses que les débutants oublient de déduire

• Les honoraires du notaire et de l'agence : selon votre choix, ils passent en charges dès la première année ou rejoignent la base amortissable.
• Tout ce que vous a coûté le crédit en dehors des intérêts : dossier, caution ou hypothèque, assurance du prêt.
• Les impôts locaux du bailleur, CFE et taxe foncière, en retirant la part d'ordures ménagères que vous récupérez auprès du locataire, ainsi que votre assurance de propriétaire.
• Les menues dépenses de fonctionnement : une bouilloire à remplacer, un nettoyage avant l'arrivée du locataire suivant, la publication d'une annonce.
• Les honoraires de l'expert-comptable et les frais du compte bancaire dédié.

La méthode pour trancher

Additionnez vos charges prévisibles et l'amortissement de la première année, puis comparez le total à la moitié de vos loyers. Si vous dépassez cette moitié, qui correspond à l'abattement du micro-BIC, le réel est plus favorable. Avec un crédit qui démarre, c'est très souvent le cas. Le micro-BIC garde du sens si vous achetez comptant, si le logement coûte peu en charges ou si vos recettes sont modestes.

Pensez aussi au jour où vous revendrez : depuis 2025, ce que vous aurez amorti au réel gonflera la plus-value imposable, sauf en résidence étudiante, seniors ou EHPAD. Le guide consacré à la revente chiffre cet effet. Pour les règles générales, voyez impots.gouv.fr.

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