Revendre son premier LMNP : plus-value et amortissements réintégrés

Penser à la revente au moment d'acheter peut sembler prématuré. C'est pourtant à la sortie que l'on mesure ce qu'a vraiment rapporté un LMNP, et la loi de finances 2025 a modifié les règles pour les loueurs au régime réel. Voici ce qui s'applique aux ventes réalisées en 2026, et ce que cela change dans vos choix dès aujourd'hui.

Le principe : vous vendez comme un particulier

Même s'il exerce une activité commerciale, le loueur non professionnel est imposé sur sa plus-value comme un simple particulier, et non comme une entreprise. Le gain correspond au prix de vente diminué du prix d'achat (augmenté de certains frais), puis il est réduit par des abattements pour durée de détention : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans. Le mode de calcul complet est présenté sur la page de Service Public qui détaille l'imposition des plus-values immobilières.

La nouveauté : les amortissements reviennent dans le calcul

Pour toute vente intervenue depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits au régime réel viennent diminuer le prix d'achat retenu. Le gain imposable augmente donc exactement du montant amorti.

Prenons un studio acheté 120 000 € et revendu 150 000 €, avec 30 000 € d'amortissements déduits pendant la location. Avant la réforme, la plus-value brute aurait été de 30 000 €. Aujourd'hui, elle se calcule ainsi : 150 000 − (120 000 − 30 000) = 60 000 €, avant les abattements liés à la durée de détention.

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Les situations épargnées

Les logements situés en résidence services pour étudiants, en résidence seniors ou en EHPAD ne sont pas touchés par la réintégration. Les loueurs restés au micro-BIC non plus, puisqu'ils n'ont jamais déduit d'amortissement.

Le calcul complet : une revente après 15 ans

Gardons notre exemple, en précisant la durée : 15 ans entre l'achat à 120 000 € et la vente à 150 000 €, avec 30 000 € amortis entre-temps. Amortissements réintégrés, la plus-value brute atteint 60 000 € (nous laissons de côté, pour simplifier, les majorations forfaitaires du prix d'achat).

Au total, environ 13 180 €. Sans la réintégration, la plus-value brute n'aurait été que de 30 000 €, pour un impôt d'environ 6 590 €. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe s'ajouterait.

Quelques leviers pour alléger la note

• Patienter : chaque année supplémentaire augmente l'abattement, et le gain finit par ne plus être taxé du tout, à 22 ans pour l'impôt et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Garder toutes les factures de travaux : dans certains cas, elles augmentent le prix d'achat retenu, à condition de ne pas avoir déjà été déduites ou amorties.
• Orienter votre achat vers une résidence gérée, étudiante, seniors ou EHPAD, si ce format vous convient : la réintégration ne s'y applique pas.
• Simuler avant de mettre en vente, en comparant avec une cession un ou deux ans plus tard.

Le réel reste-t-il un bon choix ?

Le plus souvent, la réponse reste positive. L'impôt économisé pendant les années de location vous reste acquis, et le supplément de plus-value est à son tour réduit par les abattements pour durée de détention. La réforme pénalise surtout les reventes rapides, qui reprennent une part de l'avantage obtenu. La bonne approche consiste désormais à raisonner sur toute la durée pendant laquelle vous comptez garder le logement.

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