L'amortissement en LMNP : le comprendre avant votre premier achat

On vous a sans doute parlé de l'amortissement comme de l'atout maître du LMNP. C'est vrai, à condition de bien le comprendre. Il s'agit de déduire chaque année une partie du prix du logement et de ses meubles, exactement comme une entreprise étale le coût de ses machines. Ce mécanisme n'existe qu'au régime réel, et la loi de finances 2026 l'a laissé intact.

L'idée de départ

Un appartement et son mobilier s'usent. Au régime réel, cette usure est traduite en charge : leur coût est découpé sur leur durée de vie et déduit de vos loyers année après année, sans que vous sortiez un euro de plus. Vous payez moins d'impôt, et votre trésorerie n'est pas touchée.

Ce que vous pourrez amortir, et ce que vous ne pourrez pas

• Le bâti : le prix payé pour le logement, frais de notaire inclus si vous retenez cette option, moins la valeur du terrain.
• Le terrain, jamais : sa part est retirée de la base. En appartement, elle tourne souvent autour de 10 à 20 %, davantage pour une maison, et elle doit pouvoir se justifier.
• Les meubles et l'équipement : literie, électroménager, vaisselle, amortis sur quelques années.
• Les travaux qui améliorent ou agrandissent le logement : amortis sur leur propre durée. Les travaux d'entretien et de réparation, eux, passent directement en charges l'année où vous les payez.

Le bâti est souvent découpé en composants, gros œuvre, toiture, installations, agencements, chacun avec sa durée. Ces choix doivent rester cohérents et défendables en cas de contrôle : c'est l'une des bonnes raisons de faire appel à un expert-comptable dès la première année.

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La limite à connaître : l'amortissement ne crée pas de déficit

L'amortissement ne peut servir qu'à ramener votre bénéfice à zéro, jamais en dessous. Il se déduit après les autres charges, dans la limite de ce qui reste. Rien n'est gaspillé : ce surplus attend son tour, sans date d'expiration, et s'imputera sur vos bénéfices futurs.

Un plan d'amortissement, ligne par ligne

Prenons un studio acheté 110 000 € frais compris, avec une part de terrain estimée à 15 %, et 4 000 € de meubles. Voici une répartition possible :

Ces proportions et ces durées sont des ordres de grandeur souvent retenus. Elles doivent coller au logement réel et pouvoir être justifiées en cas de contrôle.

Les erreurs qui coûtent cher au débutant

• Amortir le terrain : c'est interdit, et c'est pourtant l'erreur que l'on croise le plus.
• Raccourcir les durées pour augmenter la déduction : elles doivent correspondre à l'usage réel.
• Perdre la trace des amortissements reportés d'une liasse à l'autre : faute d'être repris, ils sont perdus en pratique.
• Raisonner sans penser à la sortie : pour les ventes depuis 2025, tout ce qui a été amorti se retrouve dans la plus-value taxée, résidences services exceptées.

Ce qui se passera à la revente

Depuis le 15 février 2025, en application de la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils diminuent le prix d'achat retenu et augmentent d'autant le gain imposable. Les logements situés en résidence services pour étudiants, en résidence seniors ou en EHPAD échappent à cette règle. Le calcul général de la plus-value est expliqué sur la page de Service Public qui détaille l'imposition des plus-values immobilières.

Est-ce une raison pour ne plus amortir ? Rarement. L'économie d'impôt dure tout le temps de la location, et les abattements pour durée de détention continuent de réduire la plus-value, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

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