LMNP ou LMP : savoir où vous en êtes, et le rester

Avec un premier studio, la question ne se pose pas vraiment : vous êtes non professionnel (LMNP). Elle se posera peut-être plus tard, au troisième achat ou au moment de la retraite, car on ne choisit pas de devenir professionnel (LMP) : on le devient quand ses recettes et ses autres revenus franchissent certains seuils. Mieux vaut savoir dès le départ où passe la frontière.

La frontière : deux conditions à réunir

D'après l'article 155 du CGI, accompagné de son commentaire au BOFiP, le passage au statut professionnel exige de cocher deux cases à la fois :

les recettes annuelles de location meublée de votre foyer dépassent 23 000 € ;
et elles sont plus élevées que les autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices professionnels, pensions de retraite).

Il suffit que l'une manque pour rester LMNP. Un salarié qui touche 45 000 € de salaire et 30 000 € de loyers meublés reste donc non professionnel.

Ce qui changerait si vous deveniez professionnel

Point	LMNP	LMP
Déficit	Ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle	Peut s'imputer sur le revenu global, sous conditions
Prélèvements	Prélèvements sociaux sur le résultat	Cotisations sociales de travailleur indépendant
Plus-value	Régime des particuliers	Régime des plus-values professionnelles, avec une exonération possible selon la durée et les recettes

Pour aller plus loin, consultez la fiche de Service Public consacrée aux revenus de la location meublée et le BOFiP, qui fixe la doctrine de l'administration.

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Trois situations pour se repérer

Julie encaisse 12 000 € de loyers meublés et gagne 38 000 € comme salariée. Premier critère non atteint, puisqu'elle reste sous 23 000 € : LMNP.
Thomas, ingénieur : 55 000 € de salaire, 27 000 € de loyers. Le seuil de 23 000 € est franchi, pourtant son salaire reste plus élevé que ses loyers : LMNP.
Martine, à la retraite, perçoit 20 000 € de pension et 25 000 € de loyers. Les deux critères sont remplis, seuil franchi et loyers supérieurs à la pension : LMP.

Le tournant de la retraite

Le jour où le salaire laisse place à une pension plus faible, l'équilibre se renverse alors que les loyers n'ont pas changé : c'est la situation type de la bascule. Si vous approchez de la retraite avec plus de 23 000 € de recettes, anticipez : mesurez ce que représenteraient les cotisations sociales d'indépendant et le changement de régime de plus-value.

Rester LMNP sans mauvaise surprise

Le passage en LMP se fait tout seul dès que les deux conditions sont réunies : à l'achat d'un logement supplémentaire, ou quand vos autres revenus baissent, typiquement à la retraite. Avant chaque nouvelle acquisition ou changement de situation professionnelle, refaites le calcul des deux seuils.

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Questions fréquentes

Si je dépasse 23 000 € de loyers, suis-je automatiquement LMP ?

Pas à lui seul. Ce seuil n'est que la moitié du test : tant que vos salaires, bénéfices ou pensions restent supérieurs à vos loyers, vous demeurez LMNP.

Une fois retraité, ma pension entre-t-elle dans le calcul ?

Oui, elle fait partie des revenus d'activité pris en compte. C'est pour cela que le départ à la retraite peut faire basculer en LMP.

Puis-je décider d'être LMP ?

Non, le statut découle uniquement des deux conditions de recettes et de revenus ; aucune option ne permet de le choisir.

Être LMP, est-ce plus intéressant ?

Pas forcément. Son atout principal, la possibilité de déduire un déficit de l'ensemble de vos revenus, se paie par des cotisations de travailleur indépendant, dont la facture dépasse souvent celle des prélèvements sociaux.

Si nous sommes deux à percevoir des loyers, chacun fait-il son propre calcul ?

Non, au niveau du foyer fiscal : on compare les recettes de location meublée de tout le foyer à ses autres revenus d'activité.

Que change une bascule en LMP après quelques années ?

Elle prend effet automatiquement, l'année où les deux critères sont atteints. Il modifie le traitement social de vos revenus et le régime de la plus-value : faites-le étudier lorsque vous voyez la bascule approcher.