La CFE de votre premier meublé : qui paie, combien, quelles exonérations

C'est la surprise de nombreux nouveaux bailleurs : un an après le premier loyer, un avis de cotisation foncière des entreprises (CFE) apparaît dans leur espace professionnel. La raison est simple : louer en meublé étant une activité commerciale, elle peut être soumise à cet impôt local annuel. Voici comment l'anticiper.

Pourquoi vous pouvez être redevable

Professionnel ou non, le loueur en meublé doit en principe la CFE dans chaque commune où il loue. Elle se calcule sur la valeur locative du logement, à un taux décidé par la commune ou par l'intercommunalité. Lorsque cette valeur est faible, ce qui est fréquent pour un studio, c'est une cotisation minimum qui s'applique ; son montant varie selon la commune et selon le niveau de vos recettes.

Les exonérations à vérifier

  • Des recettes modestes : si votre chiffre d'affaires ou vos recettes de l'année ne dépassent pas 5 000 €, vous êtes exonéré de la cotisation minimum.
  • L'année de démarrage : la CFE n'est pas due l'année où vous créez l'activité.
  • La location d'une partie de votre résidence principale, avec un loyer raisonnable : elle peut être exonérée, sous conditions.
  • Certaines communes exonèrent aussi, par délibération, les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôtes.

Tous les détails figurent sur la page de Service Public Entreprendre qui présente la CFE.

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Un cas concret

Vous louez un studio qui vous rapporte 7 200 € par an. Vous dépassez le seuil de 5 000 € : l'exonération de la cotisation minimum ne joue pas. Comme la valeur locative d'un studio est souvent faible, c'est en général la cotisation minimum de votre commune qui s'appliquera, dans la tranche qui correspond à vos recettes. Son montant change beaucoup d'une commune à l'autre : seul l'avis de votre espace professionnel donne le chiffre exact.

Un deuxième logement dans une autre ville

La CFE se calcule commune par commune. Si votre deuxième achat se fait dans une autre ville que le premier, par exemple un studio au Mans puis un autre à Tours, vous recevrez deux cotisations, chacune établie selon les règles et le taux de la commune concernée.

Du premier avis au paiement en ligne

En principe, l'immatriculation faite au démarrage suffit à déclencher l'imposition ; on peut vous demander un formulaire 1447-C pour les éléments de la première année. Vous ne recevrez pas d'avis par la poste : il se consulte dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, et le paiement se fait en ligne, généralement avant le 15 décembre.

Si vous êtes au régime réel, la CFE fait partie de vos charges déductibles.

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Questions fréquentes

Est-ce qu'un LMNP paie la CFE ?

En principe oui, sauf s'il bénéficie d'une exonération. Avec des recettes de 5 000 € par an au plus, la cotisation minimum n'est pas due, et l'année de création de l'activité est exonérée.

Combien coûte la CFE pour un studio ?

Elle dépend de la valeur locative du logement et du taux voté sur place. Sur un studio, la valeur locative est rarement assez élevée pour dépasser le plancher : vous paierez le plus souvent la cotisation minimum décidée localement.

Je n'ai rien reçu par la poste : où est mon avis de CFE ?

Dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Il n'est pas envoyé par courrier, et le règlement se fait en ligne.

Puis-je déduire la CFE ?

Oui, si vous êtes au régime réel : elle compte parmi les charges de votre activité de location meublée.

Vais-je payer la CFE dès la première année ?

Non. L'année où vous commencez l'activité, la CFE n'est pas due ; elle est réclamée à partir de l'année suivante.

La CFE est-elle due logement par logement ?

Le découpage se fait par commune et non par logement : deux studios dans le même immeuble donnent une seule cotisation, un studio dans chacune de deux villes en donnent deux.

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