Un premier LMNP dans la Haute-Savoie : prix, loyers et rendement commune par commune
Le département de la Haute-Savoie vu par un futur bailleur en meublé : prix médian des appartements d'après DVF, loyers de la Carte des loyers, zonage ABC, réunis pour comparer les villes avant de choisir.
- Les chiffres publics de chaque commune : DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Les règles 2026 relues sur les textes, expliquées sans jargon
- Votre projet étudié gratuitement par un partenaire spécialisé, si vous le souhaitez
Premier achat LMNP : Haute-Savoie
Un premier meublé dans le département de la Haute-Savoie : les trois repères
Ce que coûte le m²
La valeur médiane des appartements vendus ces cinq dernières années, pour chaque commune, tirée des Statistiques DVF.
Ce que rapporte le m²
Le loyer moyen relevé dans les annonces, charges comprises, tous appartements confondus et pour les seuls T1-T2.
Le rendement brut
Douze mois de loyer divisés par le prix d'achat : de quoi classer entre elles les communes du département de la Haute-Savoie.
Faire son premier LMNP dans le département de la Haute-Savoie, c'est d'abord choisir entre des villes très différentes : Annecy. Les prix et les loyers n'y suivent pas la même courbe, et c'est pour cela qu'il vaut la peine de les comparer.
Les étudiants et les jeunes actifs, premiers locataires d'un meublé, vivent surtout dans les grandes villes ; les communes plus modestes permettent souvent d'acheter moins cher, à condition de vérifier qu'il y a des candidats.
Micro-BIC ou réel pour un premier meublé dans le département de la Haute-Savoie
Votre premier meublé sera-t-il à Annecy ou dans un village du département ? Pour le fisc, c'est la même chose : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, avec un abattement de 50 %, ou régime réel avec amortissement.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Limite de recettes 2026 | 83 600 € de recettes, ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé | Pas de limite |
| Ce que vous déduisez | Un abattement de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Vos charges réelles et l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Oui, sur le bâti hors terrain et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Déclaration 2031 accompagnée des tableaux 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, le plus souvent avec un expert-comptable |
| Plus-value quand vous vendez | Régime des particuliers | Régime des particuliers, après réintégration des amortissements |
Attention au cas particulier de la location de vacances sans classement : en 2026, son micro-BIC s'arrête à 15 000 € de recettes et son abattement tombe à 30 %.
Plus-value : la règle qui a changé
Depuis la réforme de 2025, les amortissements reviennent dans la plus-value au moment de vendre. Les logements en résidence services pour étudiants, en résidence seniors et en EHPAD ne sont pas concernés.
Cette réintégration ne s'applique pas aux lots situés en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD.
L'étape suivante : faire étudier votre projet
Comptez une minute pour décrire votre projet. Un partenaire spécialisé reprend contact avec vous ; la suite, c'est vous qui la décidez.
Le rendement brut ne dit rien des charges de copropriété, de la taxe foncière ou des travaux à venir : réclamez ces montants avant de faire la moindre offre.
Votre premier meublé dans le département de la Haute-Savoie mérite un second regard : demandez-le, c'est gratuit.
Le département de la Haute-Savoie : les chiffres de départ
Pour acheter un appartement dans la Haute-Savoie, comptez en médiane 4 295 € le m² (France : 3 342 €). Pour le louer, 18,4 € le m² en moyenne, et 20,1 € pour un T1-T2. Le rendement brut indicatif qui en résulte est de 5,1 %. 135 communes du département ont leur page sur le site.
Un niveau voisin de la moyenne française (5,3 %) : ni bonnes affaires généralisées, ni prix inabordables.
Les communes de la Haute-Savoie : prix, loyers, rendement
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Annecy | 5 101 € | 20,4 € | 4,8 % | A |
À savoir pour un premier achat : la fiscalité du LMNP est la même dans toute la France. D'un territoire à l'autre, seuls varient les prix, les loyers et, pour la location de vacances, les règles propres à chaque commune.
Haute-Savoie et la moyenne française
| Indicateur | Haute-Savoie / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 295 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 18,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 20,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,1 %5,3 % |
Débuter en LMNP dans le département de la Haute-Savoie : vos questions
Dans quelle commune du département de la Haute-Savoie faire mon premier LMNP ?
Commencez par le tableau de cette page : il range les communes du département de la Haute-Savoie selon leur prix, leur loyer et leur rendement brut indicatif. Ne vous arrêtez pas au rendement le plus haut, qui reflète souvent des prix bas : regardez aussi la taille de la commune, son zonage et la présence de locataires.
Les règles fiscales sont-elles différentes selon le département ?
Non, le statut, le micro-BIC, le régime réel et la taxation de la plus-value s'appliquent de la même façon partout en France. Ce qui change d'un endroit à l'autre, ce sont les prix, les loyers, le zonage et, pour la location de vacances, les règles décidées par la mairie.
Les données affichées pour le département de la Haute-Savoie, d'où viennent-elles ?
Nous utilisons les Statistiques DVF publiées par Etalab pour les prix, la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique pour les loyers, et la liste officielle des communes pour le zonage. La façon dont nous calculons chaque indicateur est détaillée sur la page sources et méthode.
Ai-je besoin d'un expert-comptable pour mon premier meublé ?
Rien ne vous y oblige. Au micro-BIC, la déclaration tient en quelques lignes. Au régime réel, la liasse fiscale et le plan d'amortissement demandent plus de technique : la plupart des débutants délèguent ce travail à un expert-comptable, et ses honoraires viennent en déduction.
Choisissez la commune de votre premier LMNP dans le département de la Haute-Savoie
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Ce département appartient à la région Auvergne-Rhône-Alpes : pour comparer tous ses départements, voyez un premier LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes.
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