Un premier LMNP à Annecy : ce que coûte un appartement et ce qu'il rapporte
Est-ce qu'Annecy se prête à un premier investissement meublé ? Prix des appartements, loyers constatés dans les annonces et rendement brut indicatif, calculés sur des sources publiques, vous donnent un premier avis.
- Des chiffres sourcés : le prix DVF, le loyer de la Carte des loyers et la zone ABC d'Annecy, chacun relié à sa source.
- Les règles 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et revente, relus dans les textes avant d'être résumés ici.
- Un avis sans frais : si vous le souhaitez, un partenaire spécialisé étudie votre projet, sans rien vous facturer.
Un premier meublé à Annecy
Une ville comme Annecy, autour de 131 715 habitants, attire ceux qui veulent un rendement plus élevé que dans les grandes agglomérations sans sacrifier la demande. Reste à vérifier que les loyers locaux tiennent la comparaison : c'est précisément ce que montrent les données ci-dessous.
D'après le recensement de l'Insee, 49 % des 65 035 ménages d'Annecy louent leur logement, et 32 % auprès d'un bailleur privé : c'est dans cette part que se recrutent les locataires d'un meublé.
Pour compléter le tableau : les logements d'une ou deux pièces pèsent 30 % des résidences principales, et la vacance s'établit à 7,3 %.
Annecy compte 8 592 étudiants dans l'enseignement supérieur (rentrée 2024), soit 6,5 pour 100 habitants : pour un premier studio meublé, c'est la clientèle numéro un.
Erreur classique du débutant : partir d'un loyer espéré. Partez plutôt du loyer des annonces comparables dans le quartier. C'est moins flatteur, mais c'est ce que vous encaisserez réellement.
Que vous ayez déjà une annonce sous les yeux ou seulement une idée de budget, le formulaire est fait pour vous : un partenaire spécialisé reviendra vers vous pour en discuter.
Comparer deux communes sur leur seul prix au m² est un piège. Le bon réflexe consiste à rapporter le loyer annuel au prix payé : c'est tout l'objet du rendement brut.
Annecy : combien ça coûte, combien ça rapporte
Voici les deux chiffres de départ pour un premier achat à Annecy : le prix médian d'un appartement, 5 101 € le m² sur 9 160 ventes en cinq ans, et le loyer moyen des annonces, 20,4 € le m² par mois charges comprises. Rapportés l'un à l'autre, ils aboutissent à un rendement brut indicatif de 4,8 %.
Imaginez un studio de 25 m² à Annecy : d'après les moyennes locales, il se louerait environ 520 € par mois charges comprises, et vous coûterait près de 128 000 € à l'achat.
Avec un classement en zone A, Annecy fait partie des villes où se loger est difficile. Pour un bailleur débutant, cela signifie peu de vacance entre deux locataires.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Comment vos loyers meublés seront imposés en 2026
Sans option de votre part, vous êtes au micro-BIC : vos loyers 2026, s'ils restent sous 83 600 €, sont imposés après un abattement de 50 %. Aucune comptabilité à tenir, juste une case à compléter sur la déclaration 2042 C PRO.
Au régime réel, on part de vos vraies dépenses, auxquelles s'ajoute l'amortissement : chaque année, une part du prix du bâti (jamais celle du terrain) et des meubles vient diminuer le résultat. C'est ce ressort qui explique pourquoi tant de loueurs en meublé paient si peu d'impôt.
Dernier point de calendrier : l'option pour le réel ne revient pas en arrière et couvre toute l'année. Elle se décide avant la déclaration de printemps, avec vos chiffres sous les yeux.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Limite de recettes 2026 | 83 600 € de recettes, ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé | Pas de limite |
| Ce que vous déduisez | Un abattement de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Vos charges réelles et l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Oui, sur le bâti hors terrain et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Déclaration 2031 accompagnée des tableaux 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, le plus souvent avec un expert-comptable |
| Plus-value quand vous vendez | Régime des particuliers | Régime des particuliers, après réintégration des amortissements |
Et le jour où vous revendrez ?
Le jour où vous vendrez, la plus-value de votre logement meublé sera imposée comme celle d'un particulier, avec les abattements liés à la durée de détention : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
La loi de finances 2025 a modifié la règle pour les cessions depuis le 15 février 2025 : les amortissements reviennent dans la plus-value. Une partie de l'économie réalisée pendant la location se paie donc au moment de vendre.
Les logements détenus en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD ne sont pas concernés par cette réintégration et gardent le calcul d'avant.
LMNP : quel type de logement pour débuter ?
Les petites surfaces tiennent le haut du pavé en LMNP. Près d'une université ou d'une gare, un studio ou un T1 se reloue en quelques jours et se loue cher au m². Il faut en revanche accepter un roulement de locataires plus rapide et un peu plus de gestion.
Un cran au-dessus du studio, le T2 élargit le cercle des locataires aux couples et aux salariés installés, avec des séjours plus longs et une revente plus fluide.
En résidence gérée, vous achetez un lot, signez un bail commercial avec un exploitant et touchez un loyer sans intervenir. Ne signez rien avant d'avoir décortiqué les clauses d'indexation et de renouvellement, ni sans avoir enquêté sur l'exploitant.
Visitez comme si vous alliez y habiter : transports, commerces, lumière, bruit. Un logement agréable se loue plus cher et plus vite, et c'est ce que vous cherchez.
Avant d'y acheter, prenez le temps de lire la page Annecy de Wikipédia pour mieux cerner la ville.
Vous avez les chiffres, il vous manque un avis : décrivez votre projet, un partenaire spécialisé l'étudie sans frais.
Annecy comparée aux communes voisines : la carte
Comparée à ses 20 voisines pour lesquelles un rendement se calcule, Annecy (4,8 %) est dépassée par 3 d'entre elles. Le meilleur rendement brut du secteur est à Sillingy, à 10 km : 5,6 %.
Derrière un rendement brut élevé, on trouve souvent un prix d'achat bas, et parfois une demande de locataires plus hésitante. Lisez-le toujours avec le zonage et le nombre d'habitants.
Comment se situe Annecy ?
| Indicateur | Annecy / Haute-Savoie / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 5 101 €4 295 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 20,4 €18,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 20,9 €20,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,8 %5,1 %5,3 % |
Ce qu'a fait le prix du m² à Annecy depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 4 866 € |
| 2022 | 5 156 € |
| 2023 | 5 264 € |
| 2024 | 5 071 € |
| 2025 | 5 180 € |
Entre 2021 et 2025, le m² d'appartement à Annecy est passé de 4 866 € à 5 180 €, soit une hausse de +6,5 %, pendant que la moyenne française variait de +3,2 %.
Le pic a été touché en 2023, avec 5 264 € le m².
Votre simulation de rendement à Annecy
Le simulateur ci-dessous démarre avec les moyennes d'Annecy pour un studio de 25 m². Entrez le prix, le loyer, les charges et le taux de votre prêt pour obtenir le rendement net avant impôt du logement que vous visez ; le calcul reste dans votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Annecy pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Vos premières questions sur le LMNP
Un premier meublé à Annecy, est-ce que ça vaut le coup ?
Le rendement brut indicatif que vous lisez sur cette page rapporte le loyer d'annonce moyen d'Annecy au prix médian de ses appartements. C'est un outil de classement entre communes. Ce que rapportera votre logement dépendra de son prix d'achat réel, des travaux, des charges, des périodes sans locataire et de votre situation fiscale.
Dois-je demander une autorisation avant de louer en meublé ?
Pour un bail meublé à l'année qui sert de résidence principale au locataire, la mairie n'a rien à autoriser, sauf si la commune applique un permis de louer. La location touristique de courte durée suit un autre parcours : déclaration, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage. Le mieux est de poser la question au service urbanisme de la commune.
Micro-BIC ou réel pour mon premier logement meublé ?
Le choix ne dépend pas de la commune, les règles sont les mêmes partout. En 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 % tant que vos loyers restent sous 83 600 €. Le régime réel déduit vos charges exactes et amortit le logement : il prend souvent l'avantage dès que charges et amortissement pèsent plus que la moitié des loyers.
Par quel type de logement commencer ?
La plupart des premiers investisseurs commencent par une petite surface : studio, T1 ou T2. Ce sont les logements que cherchent les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et ceux dont le loyer au m² est le plus élevé. Avant de signer, assurez-vous que cette demande existe bien sur place : école, employeurs, gare.
Faut-il déclarer quelque chose avant de toucher mon premier loyer ?
Oui. Le fisc voit dans la location meublée une activité commerciale : votre première formalité consiste donc à vous immatriculer sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui vous remet un numéro SIRET. Ensuite, chaque printemps, vous déclarez vos loyers : sur la 2042 C PRO au micro-BIC, ou avec la liasse 2031 au régime réel.
Les données d'Annecy sont-elles récentes ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026 sur cinq ans de ventes ; les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique ; le zonage de la liste officielle applicable au 26 juin 2026. Vous pouvez remonter à chacune d'elles grâce aux liens de la page.
Si vous hésitez encore entre Annecy et une commune voisine, la page LMNP dans la Haute-Savoie aligne loyers, prix et rendement brut de toutes les communes étudiées du département. Et pour regarder au-delà du département : un premier LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes.