Un premier LMNP dans les Pyrénées-Atlantiques : prix, loyers et rendement commune par commune

Faire son premier LMNP dans le département des Pyrénées-Atlantiques, c'est d'abord choisir entre des villes très différentes : Pau. Les prix et les loyers n'y suivent pas la même courbe, et c'est pour cela qu'il vaut la peine de les comparer.

Au sein d'un même département, le rendement brut peut doubler d'une commune à l'autre : là où les prix sont hauts, le pourcentage baisse, mais le logement trouve en général preneur plus vite.

Comment vos loyers seront imposés en 2026

Deux régimes, un choix à faire. Le micro-BIC retranche 50 % de vos loyers, dans la limite de 83 600 € de recettes en 2026 ; le réel retient vos dépenses effectives et l'amortissement, qui suffisent souvent à annuler l'impôt durant plusieurs années.

Attention au cas particulier de la location de vacances sans classement : en 2026, son micro-BIC s'arrête à 15 000 € de recettes et son abattement tombe à 30 %.

Plus-value : la règle qui a changé

Si vous vendez depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits au régime réel s'ajoutent à la plus-value imposable. Celle-ci reste calculée selon le régime des particuliers, avec ses abattements liés à la durée de détention.

Cette réintégration ne s'applique pas aux lots situés en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD.

Des chiffres à votre premier projet

Vous avez une commune en tête, ou seulement un budget ? Dans les deux cas, un partenaire spécialisé peut examiner votre projet sans rien vous facturer.

Le rendement brut ne dit rien des charges de copropriété, de la taxe foncière ou des travaux à venir : réclamez ces montants avant de faire la moindre offre.

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