Un premier LMNP à Pau : ce que coûte un appartement et ce qu'il rapporte
Vous pensez à Pau pour votre premier logement meublé ? Commencez par les chiffres de la commune : le prix médian d'un appartement, le loyer d'annonce et le rendement brut indicatif que cela donne, d'après les données publiques récentes.
- Des chiffres sourcés : le prix DVF, le loyer de la Carte des loyers et la zone ABC de Pau, chacun relié à sa source.
- Les règles 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et revente, relus dans les textes avant d'être résumés ici.
- Un avis sans frais : si vous le souhaitez, un partenaire spécialisé étudie votre projet, sans rien vous facturer.
Un premier meublé à Pau
Entre la métropole hors de prix et le village sans locataires, il y a Pau : 77 066 habitants, des entreprises, des lieux de formation, et des logements qui se paient encore à un tarif raisonnable dans le département des Pyrénées-Atlantiques. Pour un premier achat, c'est souvent le bon compromis. Les lignes qui suivent vous diront si le rendement suit.
D'après le recensement de l'Insee, 60 % des 44 471 ménages de Pau louent leur logement, et 42 % auprès d'un bailleur privé : c'est dans cette part que se recrutent les locataires d'un meublé.
Pour compléter le tableau : les logements d'une ou deux pièces pèsent 33 % des résidences principales, et la vacance s'établit à 14,5 %.
À la rentrée 2024, 11 582 étudiants étaient inscrits dans l'enseignement supérieur à Pau, soit 15,0 pour 100 habitants : une demande qui revient chaque automne pour les studios meublés, avec des baux de neuf mois ou d'un an.
Première chose à retenir : un petit logement loué meublé se négocie en général au-dessus du même logement loué vide. C'est, avec l'imposition, l'un des deux moteurs du LMNP.
Une minute suffit pour remplir le formulaire. Votre demande part vers un partenaire spécialisé ; ensuite, vous décidez librement de donner suite ou non.
Comparer deux communes sur leur seul prix au m² est un piège. Le bon réflexe consiste à rapporter le loyer annuel au prix payé : c'est tout l'objet du rendement brut.
Pau : combien ça coûte, combien ça rapporte
Voici les deux chiffres de départ pour un premier achat à Pau : le prix médian d'un appartement, 2 048 € le m² sur 8 223 ventes en cinq ans, et le loyer moyen des annonces, 12,0 € le m² par mois charges comprises. Rapportés l'un à l'autre, ils aboutissent à un rendement brut indicatif de 7,0 %.
Imaginez un studio de 25 m² à Pau : d'après les moyennes locales, il se louerait environ 350 € par mois charges comprises, et vous coûterait près de 51 000 € à l'achat.
Le classement de Pau en zone B1 indique une demande forte, un cran en dessous des grandes métropoles. C'est souvent dans cette zone que le rapport entre prix et loyers est le plus équilibré.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Micro-BIC ou réel : le premier choix fiscal du loueur débutant
Un détail qui surprend les débutants : vos loyers meublés ne sont pas des revenus fonciers, ce sont des bénéfices industriels et commerciaux. Tant que vos recettes 2026 ne dépassent pas 83 600 €, vous êtes au micro-BIC sans rien demander, et l'administration impose vos loyers après un abattement de 50 %.
Le régime réel ne s'applique que si vous le réclamez. Son moteur est l'amortissement : une part du prix du bâti et de l'équipement est déduite chaque année, en plus des charges payées. Pour un studio financé par emprunt, l'impôt sur les loyers est le plus souvent égal à zéro.
Quel que soit le régime, le résultat imposable supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, passés à 18,6 % sur les revenus de location meublée avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (la location nue reste à 17,2 %).
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Limite de recettes 2026 | 83 600 € de recettes, ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé | Pas de limite |
| Ce que vous déduisez | Un abattement de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Vos charges réelles et l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Oui, sur le bâti hors terrain et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Déclaration 2031 accompagnée des tableaux 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, le plus souvent avec un expert-comptable |
| Plus-value quand vous vendez | Régime des particuliers | Régime des particuliers, après réintégration des amortissements |
Chiffrer un premier meublé à Pau
La plus-value de votre meublé : ce que 2025 a changé
Le calendrier joue pour le vendeur : en LMNP, la plus-value est celle d'un particulier, et les abattements liés à la durée de détention la réduisent peu à peu, jusqu'à l'exonération complète après 30 ans.
Vous avez amorti votre logement au réel ? Depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Une part de l'impôt économisé pendant la location est donc récupérée à la sortie.
Notez que la réintégration ne concerne pas les résidences étudiantes, seniors et EHPAD, ce qui ajoute un argument à ces formules gérées.
Quel premier logement acheter pour louer en meublé ?
La plupart des débutants commencent par un studio : mise de départ limitée, meubles peu coûteux, loyer au m² supérieur à celui des grands logements. La contrepartie est un roulement plus rapide, donc un peu plus de gestion.
Qui loue un T2 ? Des couples, des salariés mutés, de jeunes ménages, autrement dit des personnes qui comptent rester. Le loyer au m² est un peu plus bas qu'en studio, mais les baux s'allongent et la vacance se raréfie.
Dernier format, la résidence services : l'exploitant s'occupe de tout, location comme entretien, et vous reverse le loyer inscrit dans le bail commercial. Depuis 2025, ces logements échappent à la réintégration des amortissements à la revente, ce qui renforce leur attrait.
Les règles de décence s'appliquent au meublé comme au vide dès lors que le logement sert de résidence principale : depuis 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location, et les logements F seront concernés en 2028.
Avant d'y acheter, prenez le temps de lire la page Pau de Wikipédia pour mieux cerner la ville.
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La carte des rendements bruts autour de Pau
Comparée à ses 18 voisines pour lesquelles un rendement se calcule, Pau (7,0 %) est dépassée par 12 d'entre elles. Le meilleur rendement brut du secteur est à Mourenx, à 22 km : 11,4 %.
Ces pourcentages donnent un ordre de grandeur pour comparer des communes, rien de plus : avant d'acheter, vérifiez les loyers et les prix réels du quartier.
Pau, son département, la France : le comparatif
| Indicateur | Pau / Pyrénées-Atlantiques / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 048 €3 257 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,0 €12,9 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,8 €14,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,0 %4,8 %5,3 % |
Le prix au m² à Pau, année après année
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 878 € |
| 2022 | 2 060 € |
| 2023 | 2 132 € |
| 2024 | 2 088 € |
| 2025 | 2 179 € |
De 2021 à 2025, le m² d'appartement a progressé de +16,0 % à Pau, passant de 1 878 € à 2 179 €. À l'échelle de la France, la variation est de +3,2 %.
Du brut au net : votre premier calcul de rendement
Au départ, les cases contiennent les moyennes de Pau. Mettez-y le prix, le loyer et les charges du logement que vous avez en vue, et vous obtiendrez un rendement net avant impôt au lieu du brut.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Pau pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Vos premières questions sur le LMNP
Un premier meublé à Pau, est-ce que ça vaut le coup ?
Le rendement brut indicatif que vous lisez sur cette page rapporte le loyer d'annonce moyen de Pau au prix médian de ses appartements. C'est un outil de classement entre communes. Ce que rapportera votre logement dépendra de son prix d'achat réel, des travaux, des charges, des périodes sans locataire et de votre situation fiscale.
Dois-je demander une autorisation avant de louer en meublé ?
Pour un bail meublé à l'année qui sert de résidence principale au locataire, la mairie n'a rien à autoriser, sauf si la commune applique un permis de louer. La location touristique de courte durée suit un autre parcours : déclaration, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage. Le mieux est de poser la question au service urbanisme de la commune.
Micro-BIC ou réel pour mon premier logement meublé ?
Le choix ne dépend pas de la commune, les règles sont les mêmes partout. En 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 % tant que vos loyers restent sous 83 600 €. Le régime réel déduit vos charges exactes et amortit le logement : il prend souvent l'avantage dès que charges et amortissement pèsent plus que la moitié des loyers.
Par quel type de logement commencer ?
La plupart des premiers investisseurs commencent par une petite surface : studio, T1 ou T2. Ce sont les logements que cherchent les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et ceux dont le loyer au m² est le plus élevé. Avant de signer, assurez-vous que cette demande existe bien sur place : école, employeurs, gare.
Faut-il déclarer quelque chose avant de toucher mon premier loyer ?
Oui. Le fisc voit dans la location meublée une activité commerciale : votre première formalité consiste donc à vous immatriculer sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui vous remet un numéro SIRET. Ensuite, chaque printemps, vous déclarez vos loyers : sur la 2042 C PRO au micro-BIC, ou avec la liasse 2031 au régime réel.
Les données de Pau sont-elles récentes ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026 sur cinq ans de ventes ; les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique ; le zonage de la liste officielle applicable au 26 juin 2026. Vous pouvez remonter à chacune d'elles grâce aux liens de la page.
Si vous hésitez encore entre Pau et une commune voisine, la page LMNP dans les Pyrénées-Atlantiques aligne loyers, prix et rendement brut de toutes les communes étudiées du département. Et pour regarder au-delà du département : LMNP en Nouvelle-Aquitaine.