Un premier LMNP dans la Nièvre : prix, loyers et rendement commune par commune
Votre premier logement meublé sera dans le département de la Nièvre ? Avant de prendre rendez-vous avec une agence, regardez ce que valent ses communes : loyers, prix au m² et rendement brut indicatif, calculés sur des données publiques.
- Les chiffres publics de chaque commune : DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Les règles 2026 relues sur les textes, expliquées sans jargon
- Votre projet étudié gratuitement par un partenaire spécialisé, si vous le souhaitez
Premier achat LMNP : Nièvre
Un premier meublé dans le département de la Nièvre : les trois repères
Ce que coûte le m²
La valeur médiane des appartements vendus ces cinq dernières années, pour chaque commune, tirée des Statistiques DVF.
Ce que rapporte le m²
Le loyer moyen relevé dans les annonces, charges comprises, tous appartements confondus et pour les seuls T1-T2.
Le rendement brut
Douze mois de loyer divisés par le prix d'achat : de quoi classer entre elles les communes du département de la Nièvre.
Entre Nevers et ses 32 830 habitants et les plus petits villages, le département de la Nièvre présente de gros écarts de prix et de loyers. Nos pages détaillent notamment Nevers.
Les étudiants et les jeunes actifs, premiers locataires d'un meublé, vivent surtout dans les grandes villes ; les communes plus modestes permettent souvent d'acheter moins cher, à condition de vérifier qu'il y a des candidats.
Micro-BIC ou réel pour un premier meublé dans le département de la Nièvre
Votre premier meublé sera-t-il à Nevers ou dans un village du département ? Pour le fisc, c'est la même chose : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, avec un abattement de 50 %, ou régime réel avec amortissement.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Limite de recettes 2026 | 83 600 € de recettes, ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé | Pas de limite |
| Ce que vous déduisez | Un abattement de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Vos charges réelles et l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Oui, sur le bâti hors terrain et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Déclaration 2031 accompagnée des tableaux 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, le plus souvent avec un expert-comptable |
| Plus-value quand vous vendez | Régime des particuliers | Régime des particuliers, après réintégration des amortissements |
Attention au cas particulier de la location de vacances sans classement : en 2026, son micro-BIC s'arrête à 15 000 € de recettes et son abattement tombe à 30 %.
Plus-value : la règle qui a changé
Si vous vendez depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits au régime réel s'ajoutent à la plus-value imposable. Celle-ci reste calculée selon le régime des particuliers, avec ses abattements liés à la durée de détention.
Si vous comptez conserver votre logement longtemps, le LMNP reste très intéressant, grâce aux abattements qui grandissent avec la durée de détention.
L'étape suivante : faire étudier votre projet
Comptez une minute pour décrire votre projet. Un partenaire spécialisé reprend contact avec vous ; la suite, c'est vous qui la décidez.
Parcourez les annonces de location du quartier qui vous intéresse : elles donnent le loyer réellement demandé, plus fin qu'une moyenne communale.
Un premier meublé dans le département de la Nièvre ? Demandez une étude, sans frais ni engagement.
Le département de la Nièvre : les chiffres de départ
Pour acheter un appartement dans la Nièvre, comptez en médiane 974 € le m² (France : 3 342 €). Pour le louer, 9,1 € le m² en moyenne, et 10,7 € pour un T1-T2. Le rendement brut indicatif qui en résulte est de 11,2 %. 10 communes du département ont leur page sur le site.
Soit 5,9 point(s) au-dessus de la moyenne française (5,3 %) : ici, les prix restent modérés par rapport aux loyers.
Les communes de la Nièvre : prix, loyers, rendement
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Nevers | 1 016 € | 10,0 € | 11,8 % | B2 |
Ces données sont des moyennes : selon le quartier, l'état et la surface, un logement précis peut s'en éloigner sensiblement.
Nièvre et la moyenne française
| Indicateur | Nièvre / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 974 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 9,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 10,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 11,2 %5,3 % |
Débuter en LMNP dans le département de la Nièvre : vos questions
Dans quelle commune du département de la Nièvre faire mon premier LMNP ?
Commencez par le tableau de cette page : il range les communes du département de la Nièvre selon leur prix, leur loyer et leur rendement brut indicatif. Ne vous arrêtez pas au rendement le plus haut, qui reflète souvent des prix bas : regardez aussi la taille de la commune, son zonage et la présence de locataires.
Les règles fiscales sont-elles différentes selon le département ?
Non, le statut, le micro-BIC, le régime réel et la taxation de la plus-value s'appliquent de la même façon partout en France. Ce qui change d'un endroit à l'autre, ce sont les prix, les loyers, le zonage et, pour la location de vacances, les règles décidées par la mairie.
Les données affichées pour le département de la Nièvre, d'où viennent-elles ?
Nous utilisons les Statistiques DVF publiées par Etalab pour les prix, la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique pour les loyers, et la liste officielle des communes pour le zonage. La façon dont nous calculons chaque indicateur est détaillée sur la page sources et méthode.
Ai-je besoin d'un expert-comptable pour mon premier meublé ?
Rien ne vous y oblige. Au micro-BIC, la déclaration tient en quelques lignes. Au régime réel, la liasse fiscale et le plan d'amortissement demandent plus de technique : la plupart des débutants délèguent ce travail à un expert-comptable, et ses honoraires viennent en déduction.
Choisissez la commune de votre premier LMNP dans le département de la Nièvre
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Ce département appartient à la région Bourgogne-Franche-Comté : pour comparer tous ses départements, voyez un premier LMNP en Bourgogne-Franche-Comté.
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