Un premier LMNP à Dax : ce que coûte un appartement et ce qu'il rapporte
Est-ce que Dax se prête à un premier investissement meublé ? Prix des appartements, loyers constatés dans les annonces et rendement brut indicatif, calculés sur des sources publiques, vous donnent un premier avis.
- Des chiffres sourcés : le prix DVF, le loyer de la Carte des loyers et la zone ABC de Dax, chacun relié à sa source.
- Les règles 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et revente, relus dans les textes avant d'être résumés ici.
- Un avis sans frais : si vous le souhaitez, un partenaire spécialisé étudie votre projet, sans rien vous facturer.
Un premier meublé à Dax
Pas d'université à Dax (21 347 habitants), mais la location meublée y a quand même des débouchés : un bail de neuf mois pour un étudiant en alternance, un bail mobilité pour un salarié détaché, un bail d'un an pour un jeune actif qui s'installe.
Parmi les 12 433 ménages recensés à Dax, l'Insee compte 40 % de propriétaires et 59 % de locataires, dont 43 % logés dans le parc privé (recensement 2022).
Du côté de l'offre, 32 % des résidences principales ont une ou deux pièces, et la part de logements vacants s'élève à 9,9 %.
À la rentrée 2024, 869 étudiants étaient inscrits dans l'enseignement supérieur à Dax, soit 4,1 pour 100 habitants : une demande qui revient chaque automne pour les studios meublés, avec des baux de neuf mois ou d'un an.
Au m², une petite surface se loue plus cher qu'un grand appartement ; c'est pour cela que le studio et le deux-pièces dominent la location meublée. Mais le m² d'un studio s'achète aussi plus cher, ce qui réduit une partie de l'avantage.
Un premier projet avance plus vite quand on en parle à quelqu'un qui connaît le marché. Décrivez le vôtre : cela ne coûte rien et n'engage à rien.
Beaucoup de débutants l'oublient : les frais de notaire, les travaux et les meubles comptent dans l'amortissement ou dans les charges au régime réel. Conservez chaque facture dès le premier jour.
Les trois nombres à connaître sur Dax
Si vous achetiez aujourd'hui à Dax au prix médian, vous paieriez 2 449 € le m² (1 919 ventes en cinq ans) et vous loueriez autour de 11,7 € le m² par mois. Le rendement brut indicatif, avant toute charge et tout impôt, serait de 5,7 %.
Prenons l'exemple le plus courant pour débuter, un studio de 25 m². Les petites surfaces de Dax se louant 14,1 € le m², ce studio vous rapporterait près de 350 € par mois, pour une mise d'environ 61 000 € au prix médian, hors frais.
Le classement de Dax en zone B1 indique une demande forte, un cran en dessous des grandes métropoles. C'est souvent dans cette zone que le rapport entre prix et loyers est le plus équilibré.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Votre première déclaration : micro-BIC ou régime réel ?
Le loueur débutant a le choix entre deux régimes. Le plus simple, le micro-BIC, se passe de comptabilité : jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, l'abattement de 50 % remplace vos charges, et vous inscrivez simplement le total brut des loyers sur la 2042 C PRO.
Face au forfait, il y a le régime réel : chaque dépense est déduite pour ce qu'elle a coûté, intérêts du prêt, taxe foncière, assurance, travaux, honoraires, et vous y ajoutez l'amortissement du bâti et des meubles. Avec un crédit, le résultat imposable reste souvent nul pendant des années.
Le plafonnement de l'amortissement, discuté à l'automne, n'a pas été retenu : la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, laisse le régime réel du LMNP tel qu'il était.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Limite de recettes 2026 | 83 600 € de recettes, ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé | Pas de limite |
| Ce que vous déduisez | Un abattement de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Vos charges réelles et l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Oui, sur le bâti hors terrain et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Déclaration 2031 accompagnée des tableaux 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, le plus souvent avec un expert-comptable |
| Plus-value quand vous vendez | Régime des particuliers | Régime des particuliers, après réintégration des amortissements |
Faire étudier mon premier projet
Revente d'un LMNP : les règles en vigueur depuis 2025
Le loueur non professionnel qui vend n'est pas une entreprise : il reste un particulier, et chaque année de détention au-delà de la cinquième réduit sa plus-value taxable. Au bout de 30 ans, plus rien n'est dû.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits reviennent dans la plus-value au moment de vendre. Le réel garde son intérêt, mais la date à laquelle vous comptez revendre fait désormais partie du calcul.
Cette règle épargne les biens en résidence services pour étudiants, résidence seniors et EHPAD, qui conservent le calcul antérieur de la plus-value.
Le choix du premier bien en location meublée
Le studio et le T1 rassemblent l'essentiel de la demande en meublé : étudiants, jeunes actifs, stagiaires. Loyer au m² le plus élevé, budget d'achat raisonnable, mais des locataires qui se succèdent à un rythme soutenu.
Si vous préférez dormir tranquille plutôt que viser le rendement maximal, le T2 meublé est fait pour vous : des locataires fidèles, peu d'états des lieux, et une revente possible à des acheteurs qui veulent l'habiter.
La résidence services, qu'elle soit étudiante, seniors ou d'affaires, repose sur une logique différente : vous confiez le logement à un gestionnaire par bail commercial, et c'est lui qui vous paie un loyer. Moins de gestion au quotidien, mais une rentabilité suspendue à la solidité de l'exploitant.
Souscrivez une assurance de propriétaire non occupant ; une garantie contre les impayés de loyer peut s'y ajouter si cela vous rassure. Au régime réel, ces primes sont déductibles de vos loyers.
La fiche Dax de Wikipédia donne un aperçu général de la commune.
Décrire votre projet vous prendra une minute ; l'étude par un partenaire spécialisé ne vous coûtera rien.
Où le rendement brut est-il le plus fort près de Dax ?
Sur les 20 communes voisines pour lesquelles un rendement se calcule, 5 font mieux que Dax (5,7 %). C'est Peyrehorade, à 16 km, qui affiche le rendement le plus haut : 9,3 %.
N'oubliez pas que ces valeurs sont brutes et reposent sur les moyennes communales. Un logement précis peut faire bien mieux, ou bien moins, selon son prix, son état et sa rue.
Dax à l'épreuve des moyennes
| Indicateur | Dax / Landes / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 449 €3 034 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 11,7 €12,3 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,1 €14,5 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,7 %4,9 %5,3 % |
Comment ont bougé les prix à Dax
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 220 € |
| 2022 | 2 494 € |
| 2023 | 2 552 € |
| 2024 | 2 466 € |
| 2025 | 2 561 € |
Les appartements de Dax ont pris de la valeur : 2 220 € le m² en 2021, 2 561 € en 2025, soit +15,4 % ; la France, sur la même période, affiche +3,2 %.
Faites le calcul pour un studio à Dax
Nous avons rempli les cases avec les moyennes de Dax pour un studio de 25 m². Remplacez-les par ceux de l'annonce qui vous intéresse pour passer du brut au net. Rien n'est transmis ni conservé.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Dax pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Vos premières questions sur le LMNP
Un premier meublé à Dax, est-ce que ça vaut le coup ?
Le rendement brut indicatif que vous lisez sur cette page rapporte le loyer d'annonce moyen de Dax au prix médian de ses appartements. C'est un outil de classement entre communes. Ce que rapportera votre logement dépendra de son prix d'achat réel, des travaux, des charges, des périodes sans locataire et de votre situation fiscale.
Dois-je demander une autorisation avant de louer en meublé ?
Pour un bail meublé à l'année qui sert de résidence principale au locataire, la mairie n'a rien à autoriser, sauf si la commune applique un permis de louer. La location touristique de courte durée suit un autre parcours : déclaration, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage. Le mieux est de poser la question au service urbanisme de la commune.
Micro-BIC ou réel pour mon premier logement meublé ?
Le choix ne dépend pas de la commune, les règles sont les mêmes partout. En 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 % tant que vos loyers restent sous 83 600 €. Le régime réel déduit vos charges exactes et amortit le logement : il prend souvent l'avantage dès que charges et amortissement pèsent plus que la moitié des loyers.
Par quel type de logement commencer ?
La plupart des premiers investisseurs commencent par une petite surface : studio, T1 ou T2. Ce sont les logements que cherchent les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et ceux dont le loyer au m² est le plus élevé. Avant de signer, assurez-vous que cette demande existe bien sur place : école, employeurs, gare.
Faut-il déclarer quelque chose avant de toucher mon premier loyer ?
Oui. Le fisc voit dans la location meublée une activité commerciale : votre première formalité consiste donc à vous immatriculer sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui vous remet un numéro SIRET. Ensuite, chaque printemps, vous déclarez vos loyers : sur la 2042 C PRO au micro-BIC, ou avec la liasse 2031 au régime réel.
Les données de Dax sont-elles récentes ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026 sur cinq ans de ventes ; les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique ; le zonage de la liste officielle applicable au 26 juin 2026. Vous pouvez remonter à chacune d'elles grâce aux liens de la page.
Dax n'est peut-être pas votre seule option : sur la page repères LMNP dans les Landes, chaque commune est située par rapport à la moyenne du département. Si vous voulez élargir à toute la région, voyez LMNP en Nouvelle-Aquitaine.