Un premier LMNP à Amiens : ce que coûte un appartement et ce qu'il rapporte
Débutant en LMNP, vous trouverez ici les données officielles d'Amiens, mises en regard du département et de la France, ainsi que les règles d'imposition 2026 de la location meublée.
- Des chiffres sourcés : le prix DVF, le loyer de la Carte des loyers et la zone ABC d'Amiens, chacun relié à sa source.
- Les règles 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et revente, relus dans les textes avant d'être résumés ici.
- Un avis sans frais : si vous le souhaitez, un partenaire spécialisé étudie votre projet, sans rien vous facturer.
Un premier meublé à Amiens
Amiens (133 625 habitants) appartient aux villes intermédiaires du département de la Somme. Beaucoup de premiers investisseurs s'y retrouvent : un ticket d'entrée raisonnable, et des locataires réguliers, salariés, étudiants ou personnes en mutation.
Parmi les 68 964 ménages recensés à Amiens, l'Insee compte 31 % de propriétaires et 67 % de locataires, dont 38 % logés dans le parc privé (recensement 2022).
Du côté de l'offre, 34 % des résidences principales ont une ou deux pièces, et la part de logements vacants s'élève à 9,4 %.
Un indicateur rassurant pour un studio meublé : le ministère de l'Enseignement supérieur recense 29 233 étudiants à Amiens à la rentrée 2024, soit 21,9 pour 100 habitants.
Au m², une petite surface se loue plus cher qu'un grand appartement ; c'est pour cela que le studio et le deux-pièces dominent la location meublée. Mais le m² d'un studio s'achète aussi plus cher, ce qui réduit une partie de l'avantage.
Un premier projet avance plus vite quand on en parle à quelqu'un qui connaît le marché. Décrivez le vôtre : cela ne coûte rien et n'engage à rien.
À garder en tête : si vous choisissez le régime réel, l'amortissement du logement et de ses meubles s'ajoute à vos charges déductibles. Pendant de longues années, il peut suffire à ramener à zéro votre bénéfice imposable.
Les trois nombres à connaître sur Amiens
Si vous achetiez aujourd'hui à Amiens au prix médian, vous paieriez 2 650 € le m² (5 125 ventes en cinq ans) et vous loueriez autour de 13,4 € le m² par mois. Le rendement brut indicatif, avant toute charge et tout impôt, serait de 6,1 %.
Prenons l'exemple le plus courant pour débuter, un studio de 25 m². Les petites surfaces d'Amiens se louant 14,3 € le m², ce studio vous rapporterait près de 360 € par mois, pour une mise d'environ 66 000 € au prix médian, hors frais.
Amiens appartient à la zone B1 du zonage ABC, qui regroupe les grandes agglomérations et les villes où l'on peine encore à se loger.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Comment vos loyers meublés seront imposés en 2026
Fiscalement, votre meublé est une petite activité commerciale imposée dans la catégorie des BIC. Le micro-BIC vous accueille jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 avec un abattement de 50 % ; si vous louez un meublé de tourisme non classé, la limite est de 15 000 € et l'abattement de 30 %.
Passer au réel signifie produire une comptabilité, c'est-à-dire la liasse 2031 et ses annexes 2033, en général avec un expert-comptable. Ce que vous y gagnez : l'amortissement du logement (sans le terrain) et du mobilier vient s'ajouter aux charges ; il ne crée jamais de déficit, mais ce qui n'est pas utilisé se reporte sans limite.
Attention à la date : l'option pour le réel se formule dans les délais et s'applique à toute l'année. Le bon moment pour comparer, c'est l'hiver, bien avant la déclaration de printemps.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Limite de recettes 2026 | 83 600 € de recettes, ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé | Pas de limite |
| Ce que vous déduisez | Un abattement de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Vos charges réelles et l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Oui, sur le bâti hors terrain et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Déclaration 2031 accompagnée des tableaux 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, le plus souvent avec un expert-comptable |
| Plus-value quand vous vendez | Régime des particuliers | Régime des particuliers, après réintégration des amortissements |
Et le jour où vous revendrez ?
Quand vous céderez votre logement meublé, le fisc vous traitera comme un particulier : la plus-value diminue avec les années de détention, jusqu'à disparaître de l'impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.
Avec la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués pendant la location viennent réduire le prix d'achat retenu pour toute cession postérieure au 15 février 2025. La plus-value taxable monte en conséquence.
Une exception à connaître : les logements situés en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD ne sont pas touchés par cette réintégration.
LMNP : quel type de logement pour débuter ?
Pour un premier LMNP, la petite surface reste la référence. À deux pas d'une faculté ou d'une gare, un studio se reloue en quelques jours ; il faut simplement accepter des changements de locataires fréquents et l'entretien qui les accompagne.
Entre le studio et le logement familial, le T2 tient une place à part : loyer soutenu, séjours plus longs, revente aisée. C'est fréquemment le deuxième achat d'un investisseur en meublé.
Acheter en résidence gérée, c'est devenir propriétaire d'un lot exploité par un professionnel sous bail commercial. Ce qui plaît : aucun locataire à trouver. Ce qui inquiète : la solidité de l'exploitant et ce que prévoit le bail à son échéance.
Avant de faire une offre, vérifiez quatre choses : le diagnostic de performance énergétique (un logement classé G ne peut plus être proposé en nouvelle location depuis 2025), la santé de la copropriété, le montant annuel des charges et celui de la taxe foncière.
Histoire, activité économique, quartiers : la page Amiens sur Wikipédia complète ces données.
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Amiens comparée aux communes voisines : la carte
La carte montre 12 communes voisines sur 14 au-dessus du rendement brut d'Amiens (6,1 %). Le point culminant se situe à Doullens, 29 km plus loin, avec 13,9 %.
N'oubliez pas que ces valeurs sont brutes et reposent sur les moyennes communales. Un logement précis peut faire bien mieux, ou bien moins, selon son prix, son état et sa rue.
Comment se situe Amiens ?
| Indicateur | Amiens / Somme / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 650 €2 626 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,4 €12,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,3 €13,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 6,1 %5,5 %5,3 % |
Ce qu'a fait le prix du m² à Amiens depuis 2021
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 521 € |
| 2022 | 2 948 € |
| 2023 | 2 700 € |
| 2024 | 2 594 € |
| 2025 | 2 478 € |
Du côté d'Amiens, le marché a fait du surplace : 2 521 € le m² en 2021, 2 478 € en 2025, soit −1,7 %, tandis que la moyenne française évoluait de +3,2 %.
Le pic a été touché en 2022, avec 2 948 € le m².
Votre simulation de rendement à Amiens
Le simulateur ci-dessous démarre avec les moyennes d'Amiens pour un studio de 25 m². Entrez le prix, le loyer, les charges et le taux de votre prêt pour obtenir le rendement net avant impôt du logement que vous visez ; le calcul reste dans votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Amiens pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Vos premières questions sur le LMNP
Un premier meublé à Amiens, est-ce que ça vaut le coup ?
Le rendement brut indicatif que vous lisez sur cette page rapporte le loyer d'annonce moyen d'Amiens au prix médian de ses appartements. C'est un outil de classement entre communes. Ce que rapportera votre logement dépendra de son prix d'achat réel, des travaux, des charges, des périodes sans locataire et de votre situation fiscale.
Dois-je demander une autorisation avant de louer en meublé ?
Pour un bail meublé à l'année qui sert de résidence principale au locataire, la mairie n'a rien à autoriser, sauf si la commune applique un permis de louer. La location touristique de courte durée suit un autre parcours : déclaration, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage. Le mieux est de poser la question au service urbanisme de la commune.
Micro-BIC ou réel pour mon premier logement meublé ?
Le choix ne dépend pas de la commune, les règles sont les mêmes partout. En 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 % tant que vos loyers restent sous 83 600 €. Le régime réel déduit vos charges exactes et amortit le logement : il prend souvent l'avantage dès que charges et amortissement pèsent plus que la moitié des loyers.
Par quel type de logement commencer ?
La plupart des premiers investisseurs commencent par une petite surface : studio, T1 ou T2. Ce sont les logements que cherchent les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et ceux dont le loyer au m² est le plus élevé. Avant de signer, assurez-vous que cette demande existe bien sur place : école, employeurs, gare.
Faut-il déclarer quelque chose avant de toucher mon premier loyer ?
Oui. Le fisc voit dans la location meublée une activité commerciale : votre première formalité consiste donc à vous immatriculer sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui vous remet un numéro SIRET. Ensuite, chaque printemps, vous déclarez vos loyers : sur la 2042 C PRO au micro-BIC, ou avec la liasse 2031 au régime réel.
Les données d'Amiens sont-elles récentes ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026 sur cinq ans de ventes ; les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique ; le zonage de la liste officielle applicable au 26 juin 2026. Vous pouvez remonter à chacune d'elles grâce aux liens de la page.
Amiens n'est peut-être pas votre seule option : sur la page repères LMNP dans la Somme, chaque commune est située par rapport à la moyenne du département. Si vous voulez élargir à toute la région, voyez LMNP dans les Hauts-de-France.