Un premier LMNP à Avignon : ce que coûte un appartement et ce qu'il rapporte
Un premier studio ou un deux-pièces à Avignon : voici combien il s'achète, combien il se loue et ce que vaut le rendement brut, afin de juger la commune avant de visiter.
- Des chiffres sourcés : le prix DVF, le loyer de la Carte des loyers et la zone ABC d'Avignon, chacun relié à sa source.
- Les règles 2026 : micro-BIC, réel, amortissement et revente, relus dans les textes avant d'être résumés ici.
- Un avis sans frais : si vous le souhaitez, un partenaire spécialisé étudie votre projet, sans rien vous facturer.
Un premier meublé à Avignon
Beaucoup de futurs bailleurs regardent Avignon pour une raison simple : à 90 330 habitants, la ville reste accessible à l'achat tout en gardant un vrai bassin de locataires. Avant de vous y projeter, lisez ce que loyers et prix donnent une fois rapportés l'un à l'autre, poste par poste.
Selon l'Insee, le parc privé d'Avignon loge 38 % de ses 43 912 ménages ; en comptant le logement social, les locataires représentent 62 % du total. Voilà le public auquel s'adresse votre premier meublé.
Avant la première visite, notez ces deux proportions : 27 % de studios et deux-pièces parmi les résidences principales, 14,8 % de logements vacants. La première indique ce que vous trouverez à acheter, la seconde si le marché digère ce qui se libère.
Avignon compte 11 057 étudiants dans l'enseignement supérieur (rentrée 2024), soit 12,2 pour 100 habitants : pour un premier studio meublé, c'est la clientèle numéro un.
Le rendement d'un meublé se décide le jour de l'achat. Un logement payé trop cher ne rattrapera jamais son retard, même loué sans interruption. Avant toute visite, mettez le prix au m² de la commune en face de celui des communes voisines.
Un premier projet avance plus vite quand on en parle à quelqu'un qui connaît le marché. Décrivez le vôtre : cela ne coûte rien et n'engage à rien.
À garder en tête : si vous choisissez le régime réel, l'amortissement du logement et de ses meubles s'ajoute à vos charges déductibles. Pendant de longues années, il peut suffire à ramener à zéro votre bénéfice imposable.
Les trois nombres à connaître sur Avignon
Acheter un appartement à Avignon revient en médiane à 2 282 € le m², tandis que le louer rapporte en moyenne 12,3 € le m² par mois. Le rendement brut indicatif atteint ainsi 6,5 %, avant frais, charges, vacance et impôt.
Le premier logement de la plupart des débutants est un studio de 25 m². Du côté d'Avignon, où les petites surfaces se louent 14,7 € le m², ce studio générerait près de 370 € par mois, pour un prix d'achat d'environ 57 000 € au niveau médian, frais non compris.
Le classement d'Avignon en zone B1 indique une demande forte, un cran en dessous des grandes métropoles. C'est souvent dans cette zone que le rapport entre prix et loyers est le plus équilibré.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Votre première déclaration : micro-BIC ou régime réel ?
En LMNP, vous déclarez vos loyers dans la catégorie des BIC. Au micro-BIC (recettes 2026 jusqu'à 83 600 €), l'abattement forfaitaire de 50 % fait que seule la moitié des loyers est imposée. Si vous louez un meublé de tourisme sans classement, ces seuils deviennent 15 000 € et 30 %.
Le régime réel, que vous choisissez sur option, fonctionne autrement : vous déduisez vos dépenses pour leur montant exact (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, gestion, expert-comptable) et, surtout, vous pratiquez l'amortissement du logement, terrain exclu, et des meubles. Tant que l'ensemble couvre les loyers, aucun impôt n'est dû sur la location.
L'idée de plafonner l'amortissement a été abandonnée en cours de route : la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, conserve le régime réel du LMNP sans modification.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Limite de recettes 2026 | 83 600 € de recettes, ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé | Pas de limite |
| Ce que vous déduisez | Un abattement de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Vos charges réelles et l'amortissement |
| Amortissement | Impossible | Oui, sur le bâti hors terrain et sur les meubles |
| Formulaire | 2042 C PRO | Déclaration 2031 accompagnée des tableaux 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, le plus souvent avec un expert-comptable |
| Plus-value quand vous vendez | Régime des particuliers | Régime des particuliers, après réintégration des amortissements |
Faire étudier mon premier projet
Revente d'un LMNP : les règles en vigueur depuis 2025
À la sortie, le LMNP conserve un avantage : la plus-value suit le régime des particuliers et non celui des entreprises. Plus vous conservez le logement, plus les abattements rognent l'impôt, jusqu'à l'exonération complète au bout de 30 ans.
Pour toute cession depuis le 15 février 2025, ce que vous avez déduit en amortissements au réel vient grossir la plus-value imposable. Le régime réel reste intéressant, mais il faut désormais raisonner sur la durée totale pendant laquelle vous garderez le logement.
Il existe une exception pour les résidences services destinées aux étudiants, aux seniors et aux personnes dépendantes : leurs propriétaires n'ont rien à réintégrer.
Le choix du premier bien en location meublée
Le studio et le T1 restent les logements favoris des débutants en meublé : loyer au m² élevé, forte demande des étudiants et des jeunes actifs, budget d'achat limité. Leur revers : les locataires changent souvent.
Le T2 est un compromis apprécié : loyer encore soutenu, locataires plus stables qu'en studio, revente plus facile auprès de ménages qui veulent y habiter.
Il existe aussi la résidence services, étudiante, seniors ou d'affaires : un gestionnaire exploite votre logement en vertu d'un bail commercial et vous verse un loyer. Vous ne cherchez jamais de locataire, mais tout repose sur la solidité de cet exploitant.
Les rendements inscrits sur les annonces de vente sont à prendre avec des pincettes : ils sont bruts, et parfois calculés sur un loyer optimiste. Recalculez-les avec les loyers réellement demandés dans le quartier.
Envie d'en savoir plus sur l'histoire et les quartiers de la commune ? Consultez Avignon sur Wikipédia.
Une annonce vous plaît ? Faites-la étudier gratuitement par un partenaire spécialisé avant de vous décider.
Où le rendement brut est-il le plus fort près d'Avignon ?
Avignon affiche 6,5 %, mais 7 de ses 19 voisines font mieux en rendement brut. La meilleure d'entre elles, Saint-Andiol, située à 14 km, atteint 9,7 %.
Ces pourcentages donnent un ordre de grandeur pour comparer des communes, rien de plus : avant d'acheter, vérifiez les loyers et les prix réels du quartier.
Avignon à l'épreuve des moyennes
| Indicateur | Avignon / Vaucluse / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 282 €2 183 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,3 €12,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,7 €14,4 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 6,5 %6,7 %5,3 % |
Comment ont bougé les prix à Avignon
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 2 147 € |
| 2022 | 2 287 € |
| 2023 | 2 419 € |
| 2024 | 2 249 € |
| 2025 | 2 361 € |
Les appartements d'Avignon ont pris de la valeur : 2 147 € le m² en 2021, 2 361 € en 2025, soit +10,0 % ; la France, sur la même période, affiche +3,2 %.
Le prix le plus haut de la période date de 2023, à 2 419 € le m².
Faites le calcul pour un studio à Avignon
Nous avons rempli les cases avec les moyennes d'Avignon pour un studio de 25 m². Remplacez-les par ceux de l'annonce qui vous intéresse pour passer du brut au net. Rien n'est transmis ni conservé.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Avignon pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Vos premières questions sur le LMNP
Un premier meublé à Avignon, est-ce que ça vaut le coup ?
Le rendement brut indicatif que vous lisez sur cette page rapporte le loyer d'annonce moyen d'Avignon au prix médian de ses appartements. C'est un outil de classement entre communes. Ce que rapportera votre logement dépendra de son prix d'achat réel, des travaux, des charges, des périodes sans locataire et de votre situation fiscale.
Dois-je demander une autorisation avant de louer en meublé ?
Pour un bail meublé à l'année qui sert de résidence principale au locataire, la mairie n'a rien à autoriser, sauf si la commune applique un permis de louer. La location touristique de courte durée suit un autre parcours : déclaration, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage. Le mieux est de poser la question au service urbanisme de la commune.
Micro-BIC ou réel pour mon premier logement meublé ?
Le choix ne dépend pas de la commune, les règles sont les mêmes partout. En 2026, le micro-BIC applique un abattement de 50 % tant que vos loyers restent sous 83 600 €. Le régime réel déduit vos charges exactes et amortit le logement : il prend souvent l'avantage dès que charges et amortissement pèsent plus que la moitié des loyers.
Par quel type de logement commencer ?
La plupart des premiers investisseurs commencent par une petite surface : studio, T1 ou T2. Ce sont les logements que cherchent les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en déplacement, et ceux dont le loyer au m² est le plus élevé. Avant de signer, assurez-vous que cette demande existe bien sur place : école, employeurs, gare.
Faut-il déclarer quelque chose avant de toucher mon premier loyer ?
Oui. Le fisc voit dans la location meublée une activité commerciale : votre première formalité consiste donc à vous immatriculer sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui vous remet un numéro SIRET. Ensuite, chaque printemps, vous déclarez vos loyers : sur la 2042 C PRO au micro-BIC, ou avec la liasse 2031 au régime réel.
Les données d'Avignon sont-elles récentes ?
Les prix viennent des Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026 sur cinq ans de ventes ; les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique ; le zonage de la liste officielle applicable au 26 juin 2026. Vous pouvez remonter à chacune d'elles grâce aux liens de la page.
Avignon n'est peut-être pas votre seule option : sur la page repères LMNP dans le Vaucluse, chaque commune est située par rapport à la moyenne du département. Si vous voulez élargir à toute la région, voyez un premier LMNP en Provence-Alpes-Côte d'Azur.