Un premier LMNP à Orléans : ce que coûte un appartement et ce qu'il rapporte

Beaucoup de futurs bailleurs regardent Orléans pour une raison simple : à 116 617 habitants, la ville reste accessible à l'achat tout en gardant un vrai bassin de locataires. Avant de vous y projeter, lisez ce que loyers et prix donnent une fois rapportés l'un à l'autre, poste par poste.

Parmi les 58 397 ménages recensés à Orléans, l'Insee compte 37 % de propriétaires et 61 % de locataires, dont 40 % logés dans le parc privé (recensement 2022).

Du côté de l'offre, 34 % des résidences principales ont une ou deux pièces, et la part de logements vacants s'élève à 10,0 %.

À la rentrée 2024, 19 762 étudiants étaient inscrits dans l'enseignement supérieur à Orléans, soit 16,9 pour 100 habitants : une demande qui revient chaque automne pour les studios meublés, avec des baux de neuf mois ou d'un an.

Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter l'équipement fixé par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires et quelques autres éléments. Ce mobilier a un coût à l'achat, mais il s'amortit si vous choisissez le régime réel.

Quand les chiffres ne suffisent plus, passez à l'étape suivante : racontez votre projet dans le formulaire, un partenaire spécialisé en location meublée vous recontacte, gratuitement et sans engagement.

À garder en tête : si vous choisissez le régime réel, l'amortissement du logement et de ses meubles s'ajoute à vos charges déductibles. Pendant de longues années, il peut suffire à ramener à zéro votre bénéfice imposable.

Les trois nombres à connaître sur Orléans

Si vous achetiez aujourd'hui à Orléans au prix médian, vous paieriez 2 561 € le m² (6 996 ventes en cinq ans) et vous loueriez autour de 14,3 € le m² par mois. Le rendement brut indicatif, avant toute charge et tout impôt, serait de 6,7 %.

Prenons l'exemple le plus courant pour débuter, un studio de 25 m². Les petites surfaces d'Orléans se louant 14,8 € le m², ce studio vous rapporterait près de 370 € par mois, pour une mise d'environ 64 000 € au prix médian, hors frais.

Orléans appartient à la zone B1 du zonage ABC, qui regroupe les grandes agglomérations et les villes où l'on peine encore à se loger.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Comment vos loyers meublés seront imposés en 2026

Fiscalement, votre meublé est une petite activité commerciale imposée dans la catégorie des BIC. Le micro-BIC vous accueille jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 avec un abattement de 50 % ; si vous louez un meublé de tourisme non classé, la limite est de 15 000 € et l'abattement de 30 %.

Passer au réel signifie produire une comptabilité, c'est-à-dire la liasse 2031 et ses annexes 2033, en général avec un expert-comptable. Ce que vous y gagnez : l'amortissement du logement (sans le terrain) et du mobilier vient s'ajouter aux charges ; il ne crée jamais de déficit, mais ce qui n'est pas utilisé se reporte sans limite.

Attention à la date : l'option pour le réel se formule dans les délais et s'applique à toute l'année. Le bon moment pour comparer, c'est l'hiver, bien avant la déclaration de printemps.

Mon premier projet à Orléans

Et le jour où vous revendrez ?

Quand vous céderez votre logement meublé, le fisc vous traitera comme un particulier : la plus-value diminue avec les années de détention, jusqu'à disparaître de l'impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Avec la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués pendant la location viennent réduire le prix d'achat retenu pour toute cession postérieure au 15 février 2025. La plus-value taxable monte en conséquence.

Une exception à connaître : les logements situés en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD ne sont pas touchés par cette réintégration.

LMNP : quel type de logement pour débuter ?

Pour un premier LMNP, la petite surface reste la référence. À deux pas d'une faculté ou d'une gare, un studio se reloue en quelques jours ; il faut simplement accepter des changements de locataires fréquents et l'entretien qui les accompagne.

Entre le studio et le logement familial, le T2 tient une place à part : loyer soutenu, séjours plus longs, revente aisée. C'est fréquemment le deuxième achat d'un investisseur en meublé.

Acheter en résidence gérée, c'est devenir propriétaire d'un lot exploité par un professionnel sous bail commercial. Ce qui plaît : aucun locataire à trouver. Ce qui inquiète : la solidité de l'exploitant et ce que prévoit le bail à son échéance.

Les rendements inscrits sur les annonces de vente sont à prendre avec des pincettes : ils sont bruts, et parfois calculés sur un loyer optimiste. Recalculez-les avec les loyers réellement demandés dans le quartier.

Histoire, activité économique, quartiers : la page Orléans sur Wikipédia complète ces données.

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